부동산 대출용어정리(LTV,DTI,DSR)

부동산투자는 기본 규모가 크기 때문에 대출과 밀접합니다. 따라서 자가로 부동산을 사든, 투자목적으로 사든 대부분의 일반인이라면 대출 없이는 사기가 힘들죠. 은행의 입장에서도 사람들에게 대출을 해줘서 이자를 받아야 이익이 나기 때문에 원금이 보장되지 않는 주식을 위한 대출상품은 없지만 부동산 대출상품은 취급하는 것입니다. 그런데 부동산 대출을 받으려고 할 때마다 가장 먼저 앞을 가로막는 것이 있으니 바로 부동산 대출용어입니다.

 

DTI, LTV, DSR...이러한 용어들은 부동산 대출 규제의 기준이 되는 용어인데요. 사람들에게 돈을 마구잡이로 빌려줄 순 없으니 정부에서 다양한 방식을 통해 일정 부분 대출 규제를 걸어놓는 것이죠. 그렇다면 이들은 각각 무엇을 뜻하는 것일까요? 모든 공부의 기초는 용어정리부터! 오늘은 부동산 대출용어를 살펴보도록 하겠습니다.

 

LTV(Loan To Value) - 담보인정비율

 

LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 자산가치 대비 담보대출금액으로 실제 내가 대출을 받고자 하는 부동산의 가격 대비 대출 금액이 얼마나 나오는가? 입니다. 쉽게 이해하기 위해서는 아래 공식을 기억하면 됩니다.

 

- LTV = Loan(대출금액) / Value(자산가치)

- 일반적으로 70% 적용

- 소득과 무관

 

즉, 내가 사고자 하는 부동산 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 것입니다. LTV는 일반적으로 70%를 적용하며 소득과는 상관 없이 부동산의 가치 대비 대출 비중을 따집니다. 그렇다면 실제 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

예시)

시세 3억짜리 아파트의 담보대출금액은?

70%=21,000/30,000

만약 3억짜리 아파트를 담보로 한다면 최대 2억 1천만원까지 대출이 가능합니다.

 

LTV는 소득과 상관 없이 시세를 기준으로 하기 때문에 시세의 기준이 중요합니다. 시세의 기준은 감정가나 KB시세 등을 적용합니다.

 

 

LTV는 은행의 재무건정성을 위한 제도입니다. 은행입장에서는 대출을 최대한 많이 해주는 것이 좋지만, 부동산의 급락 등 리스크가 있을 수 있기 때문에 무조건 많이 비율을 대출 해줄 수 없습니다. 만약 부동산 시세 대비 90~95% 이상까지 대출을 해줬는데 부동산 가격이 갑자기 그 이상으로 떨어져버리면 원금 회수가 안될 가능성이 높아지니 손해가 나겠죠? 그러니 빌려주는 돈을 70%까지로 상한선을 정해놓은 것입니다.

 

DTI(Debt To Income) - 총부채상환비율

 

DTI(Debt To Income,총부채상환비율)는 수입 대비 부채가 얼마인가?를 따져서 돈을 빌려주는 것입니다. 본인의 수입 대비 너무 과도한 대출을 할 수 없도록 규제하는 것입니다. 

 

- DTI = Debt(상환원리금) / Income(년수입)

- 년간 갚아야 할 원금+이자를 년수입으로 나눈 것

- 일반적으로 60% 적용

 

예시)

년수입이 5천만원 직장인의 대출한도는?

60%=1,300/5,000

년수입 5천만원의 직장인이 DTI로 돈을 빌린다면, 원금과 이자를 합쳐서 1년에 3천만원의 한도까지 빌릴 수 있습니다.

 

그러나 DTI는 맹점이 있는데요. 거치기간이나 상환기간에 따라 총 대출금을 조절할 수 있는 여지가 있습니다. 만약 10억을 빌린다고 했을 때, 10억을 1년만에 갚아야 하는 금액과 10년 동안 나눠서 갚아야 하는 금액이 다르겠죠? DTI는 상환원리금을 총 금액으로 따지는 것이 아니라 단순계산으로 1년에 버는 돈 대비 1년 동안 갚는 금액을 따지는 것이기 때문에 동일한 금액을 빌리더라도 상환기간을 길게 가져가면 대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

 

 

또한 년간으로 갚아야 하는 돈을 계산할 때 타대출의 원금은 제외하고 이자만 계산합니다. 만약 다른 곳에서 대출을 받아놔도 원금은 따지지 않고 이자만 계산이 됩니다. 따라서 여러 은행에서 대출을 받으면 내가 총 대출받을 수 있는 금액이 더 늘어날 수 있습니다.

대출의 총 금액을 따지지 않고 년 단위의 금액만 계산을 하기 때문에 60%로 제한을 둔다 하더라도 여러 은행에서 빌리면 실제로 빌릴 수 있는 총 대출금액은 더 늘어날 수도 있어, 이러한 DTI의 맹점을 보완하기 위해 등장한 것이 DSR입니다.

 

DSR(Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율

 

DSR(Debt Service Ratio,총부채원리금상환비율)은 나의 년간 수입 대비 갚아야 하는 년간 비용에 따라 돈을 빌려준다는 개념은 DTI와 동일합니다. 그러나 갚아야 하는 금액을 계산할 때 타대출의 원금을 제외하고 계산하는 DTI와는 달리 DSR 모든 대출의 원리금을 다 계산합니다. 그래서 그냥 상환원리금이 아니라 '총'상환원리금이 되는 것입니다. 총상환원리금에는 타은행 대출원리금, 마이너스통장 등 한 개인이 갚아야 할 모든 부채가 다 들어갑니다. 그렇게 되면 총 빌릴 수 있는 돈이 DTI보다는 줄어들겠죠.

 

 

- DSR = Debt Service(총상환원리금) / Income(년수입)

- DTI는 타부채 원금은 제외 / DSR은 모든 부채 원금 포함

- 300% 적용(국민은행 기준)

 

예시)

년수입 5천만원 직장인이 받을 수 있는 DSR은?(국민은행 기준)

300%=15,000/5000

년수입이 5천만원인 사람이 1년에 1억 5천만원까지 원리금을 갚는 것이 가능하다는 의미입니다.

 

그러나 보시다시피 300%는 생각보다 많은 비중으로, 사실상 유명무실하다고 볼 수 있습니다.

 

 

이렇게 부동산 대출 용어에 대해 알아보았습니다. 저와 같은 부린이 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

대출을 최대한 해주지 않고 전 국민을 1가구 1주택으로 하자는 법안까지 발의하려고 하는 이번 정부의 방향성으로 인하여 대출 규제는 더욱 심해져만 갑니다. 그래도 계속 공부하면서 버티다 보면 길이 보이겠죠? 부린이 여러분 화이팅 입니다^^

 

※설명 및 예시는 유튜브채널 <부동산 읽어주는 남자>에서 발췌하였습니다.